부동산을 사고팔 때 세금은 필수적으로 고려해야 하는 요소입니다. 하지만 세금은 항상 복잡해서 헷갈리는 경우가 많습니다. 오늘은 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세), 취득세를 한 번에 정리해 드리겠습니다. 이 글을 끝까지 읽으면, 부동산 세금의 80%는 이해할 수 있을 거예요.
📌 목차
- 종합부동산세(종부세)란? - 대상과 세율
- 양도소득세(양도세) - 언제, 얼마나 낼까?
- 취득세 - 집을 살 때 세금 부담 줄이는 법
- 부동산 세금 쉽게 계산하는 법
- 실전 사례 - 부동산 세금 줄이는 전략
- 부동산 세금 절세를 위한 체크리스트
1. 종합부동산세(종부세)란? - 대상과 계산법
📍 종부세란?
종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 일반적으로 공시가격 합산 11억 원(1주택자 기준)**을 초과하면 납부 대상이 됩니다. 다주택자의 경우 6억 원 초과부터 종부세가 부과됩니다. 2025년부터 1세대 1주택자의 종부세 공제 한도는 기존 9억 원에서 12억 원으로 확대되었습니다. 이는 1주택자의 세 부담을 완화하기 위한 조치입니다.
📍 2025년 종부세 기준
✅ 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 시 부과
✅ 다주택자: 공시가격 6억 원 초과 시 부과
📍 종부세 세율
📌 예시
- A씨 (1주택자) : 공시가격 15억 원 주택 보유 → 과세대상 3억 원 → 해당 세율 적용
- B씨 (다주택자) : 공시가격 합계 20억 원 주택 보유 → 과세대상 14억 원 → 해당 세율 적용
👉 결론: 1주택자는 공제 한도 확대로 종부세 부담이 줄어들었지만, 다주택자는 여전히 높은 세율이 적용됩니다.
2. 양도소득세(양도세) - 언제, 얼마나 낼까?
📍 양도세란?
부동산을 팔아서 이익이 발생하면 그 차익에 부과되는 세금입니다. 단, 모든 매매에 부과되는 것은 아니며, 1주택자는 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 2025년부터 다주택자의 양도세 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일까지 1년 추가 연장되었습니다. 이는 다주택자에게 매도 기회를 제공하기 위한 조치입니다.
📍 양도세 기본 계산법
- 양도차익 = 매도금액 - 취득금액 - 필요 경비
- 양도차익에 따라 세율 적용 (최저 6% ~ 최고 45%)
- 보유 기간에 따라 감면 가능 (10년 이상 보유 시 최대 40% 공제)
📌 예시
- C씨 (10년 보유 1주택자) : 6억 원에 매입 → 9억 원에 매도 → 비과세 가능
- D씨 (2주택자, 3년 보유) : 5억 원에 매입 → 8억 원에 매도 → 약 1억 원 세금 발생
👉 결론: 1주택자는 2년 이상 보유하면 비과세 가능, 다주택자는 양도세 중과 유예 기간을 활용하여 매도 전략을 세워야 합니다.
3. 취득세 - 집 살 때 세금 부담 줄이는 법
📍 취득세란?
집을 구매할 때 처음 내는 세금입니다. 매매가에 따라 취득세율이 달라지며, 1주택자와 다주택자의 세율도 다릅니다. 2025년에도 다주택자에 대한 취득세 중과세는 유지되고 있습니다.
📍 취득세율 정리
- 1주택자: 1~3% (주택 가격에 따라 다름)
- 2주택자: 8%
- 3주택자 이상: 12%
📌 예시
- E씨 (1주택자, 10억 원 아파트 구입) → 2% 적용 → 취득세 2,000만 원
- F씨 (3주택자, 같은 아파트 구입) → 12% 적용 → 취득세 1억 2,000만 원
👉 결론: 다주택자는 취득세 부담이 엄청나게 커짐.
4. 절세를 위한 필수 체크리스트
✅ 1주택자는 보유 2년 & 실거주 2년 채우면 비과세 가능
✅ 다주택자는 법인 설립 or 가족 증여를 활용해 절세 고려
✅ 종부세 부담 줄이려면 재산세 이의 신청, 공시가격 인하 요청 가능
✅ 부동산 증여 시 10년 단위 증여 공제 활용 (부모→자녀 5천만 원 비과세)
✅ 취득세 줄이려면 1주택자로 남는 것이 유리
📌 결론: 세금을 아끼려면 미리 준비해야 한다!
부동산 세금은 사전에 준비하면 충분히 줄일 수 있습니다. "나는 1주택자니까 괜찮겠지" 하다가 실수하면 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있어요.
✔️ 집을 살 때, 팔 때, 보유할 때 모두 세금을 미리 계산하고 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
✔️ 장기보유특별공제, 증여, 공시가격 조정 등을 잘 활용하면 수천만 원을 절약할 수 있습니다.
💡 앞으로도 최신 절세 정보를 계속 업데이트할 예정이니, 관심 있다면 블로그 구독 & 댓글 남겨주세요! 😊